Quem mora de aluguel certamente anda preocupado com o risco de ver o valor dessa conta aumentar muito acima do esperado. O Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), usado no reajuste anual dos contratos de aluguel em todo o país, tem passado por forte alta em 2020.
Nos últimos 12 meses, o IGP-M atingiu 24,52% de inflação acumulada, índice seis vezes maior do que o acumulado em novembro de 2019, de acordo com a última atualização da Fundação Getulio Vargas (FGV), que calcula o indicador mensalmente. Diante desse cenário, e com o mercado imobiliário fortemente abalado pela crise econômica causada pela pandemia do novo coronavírus, especialistas ouvidos pela Agência Brasil recomendam que as partes busquem uma solução negociada na hora de calcular o reajuste.
"Na maioria dos casos, tem havido uma negociação entre proprietários e inquilinos em que se tem chegado à adoção de índices de reajuste que estejam mais próximos da inflação oficial medida pelo governo", diz Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), que representa empresas de administração de condomínio e imóveis.
Laudos Revisionais de Aluguéis
O laudo de revisional de alugueis, geralmente é solicitado nos casos de litígio ou necessidade de entendimento entre as partes para a renovação de contrato de locação.
Na falta de entendimento entre locador e locatário no tocante ao valor a ser ajustado para o aluguel do imóvel, a alternativa para o entendimento consensual ou judicial de aluguel é o laudo revisional, que pode resultar em aumento, redução ou manutenção do valor do aluguel.
É sempre recomendado que, as partes de comum acordo busquem o auxílio de empresa de sua confiança e especializada em laudos revisionais de aluguéis, buscando um entendimento consensual antes do ingresso em qualquer litígio judicial.
Se não for possível o consenso, neste caso deve a parte em desagrado buscar amparo Judicial por meio de ação revisional de aluguel, podendo ser feita em contratos de locação residencial e comercial.
Ao ajuizar a ação de revisão, a parte autora deve indicar o valor do aluguel que deseja, apresentando ao juiz os fundamentos da proposta.
Para tanto, é recomendado juntar ao processo o laudo de avaliação de imóveis conforme norma vigente. Isto porque o aluguel é calculado com base na equação da taxa média e valor de mercado do imóvel.
Recomenda-se portanto que, a petição inicia seja acompanhada pelo laudo elaborado por um perito avaliador de imóveis (engenheiro ou corretor avaliador habilitado), ou que a parte autora solicite a nomeação de perito de confiança do Juíz. O autor e o requerido também podem de comum acordo sugerir profissional de suas confianças ao Juiz.
De posse deste trabalho o juiz terá elementos necessários para tomar uma decisão, fixando um valor provisório ou definitivo de aluguel.
A renovação da locação de imóvel comercial é um direito previsto da Lei de Locações. Para tanto, é necessário preencher alguns requisitos tais como: contrato por escrito, com prazo determinado; contrato com período mínimo de cinco anos; exploração do mesmo ramo de comércio há pelo menos três anos. Além de comprovar, na petição inicial, o cumprimento dos requisitos mínimos, é necessário juntar o laudo de avaliação de imóvel que será analisado pelo juiz a fim de fixar o novo valor do aluguel.
O laudo de avaliação de imóvel não é documento simples. Existe uma fundamentação consistente antes de apresentar o valor do imóvel avaliado. Para realizar esse trabalho, o perito avaliador segue normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Caso contrário, o documento pode ser impugnado facilmente pela parte contrária.
Autor: José Edvaldo Moreira Costa Júnior